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主 题:   [管理员公告] 专业物业管理企业的品牌战略-沈阳物业
反馈内容:   物业企业的生存前提是什么?优质的管理服务!物业企业壮大了,卖的是什么?品牌!物业企业要发展,靠的是什么?还是品牌!
  改革开放造就了欣欣向荣的房地产市场,同时也孕育产生了物业管理。福建省物业管理企业,经过近十年的物业管理实践和积极探索,涌现出一批象福州的融侨物业、永安物业、厦门的金都物业、白士德物业、象屿物业等有规模,有品牌的专业物业企业,这些企业已逐步建立起一整套独立的、系统的、有效的物业管理质量体系和运作模式,提高服务质量,创立企业品牌,迎接挑战,优胜劣汰,已经成为专业企业专业人士的共识。
  一、 品牌的要素
  1、 端正与健康的经营理念
  1)
物业企业树立起端正与健康的经营理念:为人类营造一个安全、舒适、文明、便捷、温馨的生活和办公环境。中国物业管理的品牌企业之--万科物业秉承"以人为本,以客为尊"的服务理念。永安物业的终极目标--让客户满意,通过专业服务、尊重客户、满足客户、服务社会、造福人类;
  2) 物业企业的价值观--坚持公司与客户利益同步发展,公司与员工共存共荣;
  3) 物业企业的文化观--真诚对人,严谨对事,不断创新,开拓进取,贡献社会,服务人类;
  4) 物业企业的责任观--对客户、对员工、对社会,心存责任,信守道德;
  5)
物业企业的人才观--尊重人才,关心人才,培养人才,以人为本,有事业心、有能力、有责任感、有敬业精神的员工将是物业企业最宝贵的财富;
  6) 物业企业的行为观--坚持实事求是的行为准则"说你所做,做你所说,写你所做";
  7) 物业企业的服务观--为业主(客户)提供尽心尽责的"全程跟踪,亲情服务。"
  2、 树立长远的目标追求
  长远的目标追求是企业发展壮大的原动力,提升服务品质,创造美好环境,温馨万家业主,是永安物业追求的目标。让客户满意,让业主满意是企业发展的终极目标。
  业主(客户)满意是一种以市场为核心的物业管理行业基本策略。其本质就是以业主(客户)为核心,要求企业在整个物业管理与经营活动过程中的每个环节、每项工作都以业主(客户)满意度为衡量标尺。以"业主(客户)满意"为一切工作的出发点,站在业主(客户)的立场来考虑、分析业主(客户)的现实需求以及潜在需求能力,给业主(客户)以终极关怀。
  企业如果失去客户,必将失去市场,企业失去市场,就没有生存的基础,为此,企业要树立急业主(客户)之所急,想业主(客户)之所想,建立一切
  以业主(客户)为中心的服务满意体系,培养对业主(客户)的忠诚度,造就一批忠诚的业主(客户),它体现物业企业品牌战略。
  3、 企业文化的特征
  企业文化是物业企业凝聚力的源泉,真诚对人,严谨对事,创新精神,开拓进取,贡献人类,贡献社会,贡献广大业主(客户)是物业企业文化的精髓。
  万科物业提出将物业管理服务超越单纯的对物业维护、维修、打理,还强调为小区住户营造一种高品质的生活氛围。引导一种全新的生活方式,"以人为本,以客为尊,着重自然沟通",已成为万科物业的服务理念及企业文化的重要内涵。万科物业就是通过员工无限真诚的服务,去感化业主,使之自觉遵守管理规定。万科物业采用的酒店式管理模式,大堂门前的保安员不着保安服,而是迎宾装,保安职责不变,却增加了迎宾的任务,使出入的业主享受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文环境。深圳金地物业也十分注重社区文化建设,经常在金地工业区举办运动会、演讲比赛。同时,97年5月创办了自己的报纸《金地物业简讯》。
  永安物业服务的福州日报社大楼,大堂门前两名清新亮丽的永安物业的女迎宾,就为该项目增添了一份温馨与微笑服务。
  永安物业服务的山海观花园,今年3月底由开发商、物业公司与业主委员会三方联合主办社区艺术节,邀请省民乐团、武术队由全国或部门区域比赛得奖的著名艺员以及山海观管理处保安队在小区广场举办了内容丰富的文娱活动与武术表演,并引进一些商家的现价名、优、特产品在小区举办商业一条街,方便业主购物。通过活动,三方加强了交流与沟通,增进了友情,淘冶了情操,活跃了社区的业余文化生活,今年5月19日永安物业与省交警总队联合举办社区"红五月联谊会",通过物业公司与总队双方共同选派歌手表演,同时安排了20多个游戏项目,上至总队长、政委,下至普通干警及家属都十分涌跃参与,通过活动进一步加强业主与物业人员之间的融洽关系,密切合作。我们认为社区文娱活动已经成为物业公司企业文化的重要内容,也成为物业品牌维护与推广的重要渠道与方式。
  永安物业结合实际,高度重视企业对外、对内宣传工作,树立良好企业形象,塑造、培育企业精神,传播企业文化,营造和谐,融洽的公共关系。永安物业十分重视公共关系的开拓、维持和建设,创造一种"共生"的、"包容"的环境。以改善企业内外部的经营条件。强调"予人以关怀,予人以发展,予人以提高"是永安物业建立社会关系的基本点,永安物业以业务为行导,通过业务往来,通过共同发展,与外界企业,单位互惠互利,公正诚信地建立良好的合作伙伴关系,永安物业将以文化、知识为先导,通过传播交流专业科技知识,企业管理知识与社会各界建立文明的人际关系和高尚的公共关系。
  永安物业重视社区文化建设,并通过举办小区文娱活动、旅游文化节、运动会、"三艺"讲座、摄影展等倡导健康文明社区文化生活,推进社区文明建设。
  二、 品牌的内涵
  品牌是产品个性化的表现,它是产品特性的浓缩。物业管理提供给业主(客户)的产品就是服务,服务质量铸造了企业的品牌。
  1、 品牌的基础--品牌的基础是优质的管理服务。
  因为质量是品牌的生命,为此,永安物业提出"追求完善、务实高效、全程跟踪、亲情服务"的质量方针和以营造"安全、舒适、文明、便捷、温馨"的生活和办公环境为目标,来确保永安物业的质量体系能够得以长期的、稳定的运行,从而保证服务质量的不断提升。
  1999年永安物业全面建章立制,完善各项内容管理制度;2000年确定为"质量管理年"全面导入ISO9002国际质量体系认证;2001年确定为"服务质量满意年",巩固与扩大ISO9002国际质量认证成果,从原来的三个项目扩大到六个项目。
  2、 品牌的核心--品牌的核心是优秀的管理人才。
  人才是品牌的核心动力。优秀的技术、管理人才是企业最宝贵的财富,只有高素质的技术与管理人才,才能推动公司的发展,所创品牌才会有"后劲",企业的品牌才得以营造和积聚。为此,培养和引进高素质的物业管理技术人才和管理人才,充分发挥他们的聪明才智,就成为了物业管理企业培育和营造品牌的关键。
  物业管理是集房屋管理、设备管理、绿化管理、安全消防管理、环境卫生管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理。它要求从事物业管理工作的人才,不仅要有较高文化素质,思想素质和敬业精神,而且要有精业务、通技术、善管理、懂经营的管理人才和技术人才,只有企业拥有良好的人才优势以及充分的人力资源,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地,才能有效的支持品牌的塑造。
  3、 品牌的保证--品牌的保证是健全的管理制度。
  在严格遵照政府有关物业管理的法令,法规的基础上,不断完善自我,使每一项物业管理服务更加条理化,制度化,程序化,标准化和规范化,并按照GB/T19002-1994-ISO9002:1994标准建立起一整套独立的、完整的、科学的、系统的物业管理质量体系和运作模式,对服务过程进行有效控制,评价和改进,使各项质量活动者处于受控状态,管理服务结果达到预期目标。
  企业要建立一套完整的、有效的、科学的岗位责任制体系,规范的服务标准,严密的考核办法,以确保优质的服务质量与高效的管理运作。
  永安物业全面导入ISO9002国际质量保证体系,创立"首问负责制","日、周、月的三级(员工、管理处与公司)考核制","末位淘汰制"。充分体现优胜劣汰的竞争法则,以保障整个管理服务工作处于一种动态的、自我完善的运行状态,以实现名牌向品牌升华的过程,同时使得品牌形象得以维持与推广。
  4、 品牌的本质--品牌的本质是全方位的创新,因为创新是品牌持续的根本和关键。
  第一,管理创新。实行"首问负责制"即公司任何一名职员接到业主(客户)投诉,都必须跟踪到底,决不推诿,及时解决。"岗位轮换制",职员在一个工作岗位工作比较长的时间后,可以适当的轮换岗位,使职员能够得到多方面的锻炼,使业务技能更加全面,更好地满足业主(客户)的需求。"管理早餐会",每个管理处每天上午实施十五分钟的"管理早餐会"以提高职员士气,落实目标管理,以建立更高层次的目标管理意识。还应用"职员提案制度"、"成功激励讲座"、"团队游戏"等多种创新的管理方法,来优化管理制度与组织运营模式。不断学习和借鉴国内外同行业先进的经验和技术,来不断完善,改进管理机制和运作模式。
  第二,技术创新。普及管理项目的计算机网络运用技术,提高工作效率和服务质量,增强管理人员素质,进一步研究开发物业管理软件,以适应高效管理与质量管理的要求,提升专业服务的科技含量,2000年永安物业与天宝商务合作建立"天宝安居网",成为福建省一个专业房地产网站,网站首页设有永安物业的链接窗口,全面介绍永安物业及管理服务项目情况,并将各类物业收费标准、各类项目服务物业管理规定等在网站上公布,永安物业服务项目的全体业主可以随时上网查阅有关信息,永安物业专职人员可以及时解答业主的查询。为管理服务项目的业主(客户)提供网络资讯的增值服务,扩大服务范围和内容。2000年12月永安物业还与天宝商务咨询有限公司"天宝安居网站"合作,举行了我省首次网上房产竞卖,开创了我省首次网上房产竞卖的新纪元。
  第三,服务创新。建立"业主服务满意体系":
  1个目标-服务满意
  2个理念-全程跟踪,亲情服务
  3个干净-办公与生活环境干净,机房干净,设备干净。
  4个不漏-不漏气,不漏水,不漏电,不漏油
  5个良好-设备运行与维护良好,卫生保洁与绿化养护良好,保安礼仪与安全管理良好,管理服务质量与态度良好,客户与业主反映良好。
  并在原有常规服务的基础上增加配套服务项目。如:社区文化服务、温馨服务、特色服务、家庭安保、干洗业、家政服务。
  三、 品牌的维护与推广
  俗话说:"创业难,守业更难"。一个优秀的物业管理品牌的创立十分坚难,但要保证品牌长期被社会所公认,那并不是一件容易的事。所以品牌的管理和维护显得更重要,要搞好品牌维护与推广,必须从如下几点出发:
  质量意识。服务质量是物业管理企业的生命,公司的一切形象归根到底要以服务质量为保证,服务质量贯穿于品牌营造的始终。没有良好的服务质量和信誉,即使企业原先创出了知名度,如果没有持续维护,就可能影响市场的拓展和品牌形象,所以服务质量是企业营造品牌和坚守品牌的基础和永恒的主题。
  从长远看,无论在哪个市场上,哪一种行业,唯一经久的价值标准是质量本身,质量是产品的生命,质量是品牌的物质基础,质量是企业形象的保证。
  物业管理企业必须狠抓物业的维护、安保、卫生、绿化、维修等服务质量,日积月累,一点一滴的投入,用真诚、恒久的服务来赢得社会的认可,业主的赞誉。万科物业始终重视体贴周到的家政服务、高品位的社区文化活动、泳池的水达到饮用标准。万科物业管理质量意识,可以浓缩成为一个公式:高品质服务=认真+创新+顾客要求。
  全面推行国际质量体系认证。要争创一流物业管理企业,一流的管理品牌,企业就必须导入ISO9002国际质量体系,通过贯彻执行ISO9002国际质量体系标准,建立和健全物业管理服务质量保证体系与机制使管理服务更加规范化,程序化和标准化。使管理水平和服务质量再上一个新的台阶。去年四月初,永安物业领导层发出了总动员,倡议公司全体人员积极投入到建立质量体系的工作中去,使ISO9002国际质量体系标准得到具体全面的贯彻和落实,全面提高内部管理与组织机制的运行效果,保证永安物业品牌的扩张。
  人才战略。优秀的管理人才与技术人才是企业最宝贵的财富,营造品牌和维护品牌,最重要的是拥有一批高素质的有创新意识的管理技术人才,只有在保证服务质量的前提下,使人尽其才,才尽其用。不断创新,不断向业主(客户)提供优质的服务与增值服务,才能成为企业品牌长期发展的推动力。所以要维护品牌,就要建立一套发掘人才、培养人才和有效使用人才的战略体系,只有这样企业才能在激烈的市场竞争中得以生存与发展。
  整合资源。一个企业要在当前激烈的市场竞争中,力挫群雄,独占鳌头,靠的是什么?靠的是充分有效的资源配置,包括:人力资源,设备、设施资源,管理资源,信息资源、管理经验与先进的管理方法,充足的资金资源,同时,将这些资源进行有效的整合,使之成为市场竞争的竞争资源优势以满足市场的需求,竞争的需求。
  由于物业行业的特性,决定了物业企业是微利企业,要发展、要壮大,就要走强强结合,优势互补的道路。为增强企业实力与竞争力,永安物业充分利用雄厚的人才资源和管理经验与大型国有资金势力雄厚的企业进行有机的整合,达到优势互补。去年年底,永安物业与福州城乡建筑发展总公司进行合作,使公司的势力和竞争力得到很大提高。永安物业还邀请日本物业界知名人士来我司共商发展大计。公司领导人还远赴欧洲参观、考察,其目的是为了永安物业在新的世纪里有更迅猛的发展,并进而推动永安物业的品牌得以长足的推广。
  全面满意战略。专业物业企业将从五个方面建立全面满意战略。
  1、
理念(MS)满意。即企业的经营理念,包括公司精神、经营宗旨与质量方针、经营理念、企业文化、企业质量观、企业服务观、企业责任观、企业人才观、企业法规观、企业顾客中心观等等企业基本形象。
  2、
行为(BS)满意。对内(企业员工):建立完善的组织、管理、培训、福利、行为规范、奖罚机制、工作环境、研究开发等,从而增强企业内部的向心力与凝聚力。对外:通过市场营销,产品开发,公共关系、公益活动等表达企业理念,从而取得顾客与大众的认识与高度满意,树立企业良好的公众形象。
  3、
视觉(VS)满意。帮助顾客认识企业、识别企业、监督企业。包括:企业名称满意、标志满意、标准字与标准色满意、包装、印刷品、服饰系统、车辆系统、宣传音像系统、办公系统等视觉整合体系满意。
  4、
服务(SS)满意。强调提供优质服务的好处,提供劣质服务的坏处;服务意识的培训,习惯培养,建立独立性服务指标;明确服务满意是企业生存与发展的核心动力,服务是能够创造效益的,是能够带来高附加值。
  5、 产品(PS)满意系统。
  1) 产品功能满意;
  2) 产品设计满意;
  3) 产品包装满意;
  4) 产品品位满意;
  5) 产品价格满意。
  在全球经济多元化的今天,任何一个企业,要想在社会上长期立于不败之地,且得到长足的发展,就必须注重品牌的建设、塑造与维持。因为一个企业品牌塑造的好坏将成为一个企业成功的重要标志。 
留言者:   留言时间:   2012-4-27 回复时间:  
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主 题:   [管理员公告] 物业企业文化建设与社区文化建设-沈阳物业公司
反馈内容:   物业管理似乎与社区建设有着不解之缘,社区文化建设越来越成为物业管理公司提高物业管理水平美誉度的重要途径,然而,似乎物业管理企业的企业文化被人忽视了,或者说是物业管理公司企业文化与社区文化被混为一谈.两者关系的模糊,给物业管理企业在企业文化和社区文化建设上造成很大困惑。在这里,我想根据自己的实践经验,谈一谈物业管理公司企业文化建设与社区文化建设的关系。
一、企业文化是规范物业管理、推动物业市场发展的关键
1、企业文化是规范物业管理的重要工具。
企业文化是形成于20世纪80年代的企业管理理论,其精义在于通过符合企业发展需要的共同价值观培育来塑造认同企业价值观的企业人,制定有利于企业价值观形成的规章制度、行为规范,使企业的产品、服务、管理经营行为、物质环境、员工形象等都一致传达企业价值观,在社会上树立可供识别的企业品牌形象,实现企业的差别化市场发展战略,促进企业的可持续发展。
就公司内部管理而言,企业文化通过塑造价值观推行价值观来实现管理,是企业管理中的“德治”。企业文化以其特有的管理功能,对提高物业管理人员的服务意识、规范物业管理人员的服务行为作用巨大,物业管理人员可以因此提高管理服务的主动性,不断改进管理服务程序、流程、方法、技能,完善物业管理服务。
另外,就物业管理规范化的对象而言,物业管理法规不仅仅要规范物业公司的行为,还包括业主的行为。如果我们服务区业主对物业管理制度的认知能力与认同程度十分有限,那物业管理的规范化发展就会受到极大的制约。物业管理制度建设本身是企业文化建设的重要内容,这由物业管理公司根据国家、政府的法规来自我建设、自我完善;业主对物业管理制度的认知能力与认同程度则需要多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养提高,这也主要靠我们物业管理公司来做,其实质是物业管理公司企业文化在社区的宣化、延伸、渗透。换句话说,只有通过社区文化建设,宣传各项法规,弘扬社会公德,促进感情交流,提高居民素质,才能有效增进社区认同度,从而,为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。
2、重视企业文化建设是物业市场竞争的需要。
物业品牌化是物业公司市场发展的需要。品牌是凝聚企业形象的重要载体,没有品牌支撑,企业的影响力就受到制约。物业管理公司要想从激烈的市场竞争中脱颖而出,必须建设自己的知名品牌。
品牌竞争从根本上来说是文化的竞争。品牌所蕴涵的功能价值、品质含量、服务质量、企业伦理,归根到底是企业文化外化的结果。品牌的差异,说道底是文化的差异,是企业文化核心价值观的差异。差异识别度越高,品牌竞争力越强。
第三,物业的品牌形象的根基,最终落在物业基础管理的服务上,而物业管理服务质量,不只是体现在服务的技术水平上,更重要的是体现在服务的态度与行为上。员工的服务态度与行为怎样,取决于员工对公司、对客户的认识,这正是价值观范畴,也就是企业文化所倾注的领域。企业文化对提高企业管理服务质量有着不可取代的作用。
二、社区文化建设物业管理公司企业文化的旋转舞台
1、社区文化建设是物业公司理应承担的社会责任。
社区文化,从广义上看,它是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和。一方面,物业管理公司作为社区内的一个独立行为主体,也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任,物业管理公司不能例外。因此,社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面,物业管理公司与业主签订契约,为业主提供优质专业的安全、维修、保养、保洁,这是物业管理的物质层面,属于广义的社区文化建设范畴。因而,社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。另外,与现代企业打造企业竞争力时重视服务与文化附加值相一致,与物业管理市场对文化附加值的巨大需求相适应,物业管理公司注重社区文化建设,既是物业管理公司发展的需要,也是社会发展的需要,因而,社区文化建设又是物业管理公司内生的责任,即,对自身发展负责,同时,对社区发展负责,而且重在精神层次的文化发展。这也是我们物业管理公司必须主动将社区文化建设纳入企业文化建设规划范围内的根本原因。
2、物业管理公司关注社区文化建设的根本原因是市场需求。
从我国十几年物业市场的发展看,在我国物业市场需求结构中,对物业管理的文化附加值的需求占很大比重。这一方面是由于随着社会发展,人民生活水平提高,对文化生活的要求越来越高,另一方面是因为物业管理公司在社区服务中的角色易于让业主住户对他们在社区文化建设方面抱有极高的期望。致力于社区文化建设是物业公司应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。实践也已经证明,那些重视社区文化建设的物业管理公司,更能为市场所接受。由此,社区文化成为物业管理公司在企业文化建设时的一大偏好。
3、物业管理公司在社区文化建设中的作用是能动的,而不是被动的。
物业管理公司毕竟不是政府机构或社会福利机构,而是一个有自身利益的经济实体。物业管理公司为实现自己的发展目标,必须发挥企业文化建设的主观能动性,促使企业文化和社区文化互动,并起到示范和主导作用,在兼蓄个性化的家庭文化、个人行为文化的同时,积极倡导社会、社区、企业、家庭、个人利益互惠,共建人类美好生存环境的主流文化,积极倡导经济利益、社会效益、生态优化的可持续发展意识,将物业管理公司企业文化在社区的伸张与社区文化的个性需求有机结合。从物业管理市场的发展来看,不着眼于满足社区文化的个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化,其在社区的延伸、扩张、渗透,与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说,由物业管理公司组织主导的社区文化建设,是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化,也就是说,这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化的载体与表现形式,是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现。因此,诱发性社区文化建设,本质上是物业管理公司企业文化的重要组成部分。
三、物业管理公司在社区文化建设中的角色定位
从整个社区的角度看,物业管理公司只是社区内众多文化建设主体中的一个,包括了企业文化、家庭文化、校园文化等只是社区文化的组成部分,那么,物业管理只是自己企业文化的建设者而已。从政府的角度看,发展社区文化,是促进社会政治、经济、文化良性互动发展的重要举措,而在社区文化发展上,物业管理公司作为一个文化建设主体,与分散的家庭比,有着无可比拟的组织能力和经济实力,显然是一个十分重要文化建设主体。从物业管理公司自身的发展需求来看,物业管理公司应业主对社区文化的需要而加强社区文化建设,是对市场的积极主动反应;物业管理公司加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力,提高公司品牌知名度,是公司的经营发展策略;如果我们将由物业管理公司组织主导的社区文化界定为一个新概念——诱发性社区文化,那么,这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化,是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现,是物业管理公司企业文化的载体与表现形式。因此,物业管理公司是社区文化的能动建设者;企业文化是社区文化的重要组成部分,是公司品牌的深厚底蕴;社区文化是企业文化的重要载体,诱发性社区文化是企业文化的特殊表现形式。这样,物业管理公司准确把握自己的定位,就完全可以游刃有余地、恰当地处理好企业文化建设与社区文化建设的关系。 
留言者:   留言时间:   2012-4-27 回复时间:  
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主 题:   [管理员公告] 沈阳物业管理公司水电维修的处理操作程序
反馈内容:   适用项目:
室内设施损坏之维修或更换(如:水龙头、排气扇、灯饰、洁具、门锁、玻璃座架及其它水电设施等)。
接到业主的水电维修要求后,在《XX物业管理有限公司工程预约登记表》上作详细记录,查实需维修项目已否过保修期,若已过保修期,则需即时与业主说明有关事宜,并据收费标准收取有关费用。
填写《工作单》。
填单要求:
注明出单日期、填写人姓名。
注明业主可否留家或已否留匙。
注明需维修项目的约定维修时间及其是否属于保修范围。
本单一式二份,第二联交水电维修组,第一联本部留底。
通知水电维修组派员签单。
跟进:工程完工期到后,跟进人员凭水电维修组反馈之维修单核对完工情况(必要时致电业主征询意见)。当超出约定时间(以一天为准)仍未完工时,跟进人员须向水电维修组详细了解原因并应立即向业主进行解释,解释应得到业主的认同。如业主不能认同的,应立即向主任汇报。主任接到汇报后,应立即与水电维修组主管沟通协调,商定解决措施,并亲自向客户进行解释。
资料记录存档:由跟进人员负责对有关部门的维修反馈单进行核销,本部留存的维修单交收费文员存入业主档案。
留言者:   留言时间:   2012-3-27 回复时间:  
管理员回复:  
主 题:   [管理员公告] 沈阳物业公司电梯使用的安全管理知识
反馈内容:    为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故,必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括:安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。
1、实施安全教育
  由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育,使他们树立安全第一的思想,熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。
2、电梯司梯人员操作安全管理   
    为了确保电梯的安全运行,司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则,并监督执行。
守则内容是:
    ①保证电梯正常运行,提高服务质量,防止发生事故。
  ②要求司机坚持正常出勤,不得擅离岗位。
    ③电梯不带病运行、不超载运行。  
    ④操作时不吸烟、不闲谈等。
    ⑤执行司机操作规程:
    a.每次开启厅门进入轿厢内,必须作试运行,确定正常时才能载人。
  b.电梯运行中发生故障,立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。
  c.遇停电时,电梯未平层禁止乘客打开轿厢门,并及时联系外援。
    d.禁止运超大、超重的物品。
  e.禁止在运行中打开厅门。
  f.工作完毕时,应将电梯停于基站并切断电源,关好厅门。
3、加强对乘梯人员的安全管理   
    制定电梯乘梯的警示牌,悬挂于乘客经过的显眼的地方。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应作到,言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知的内容是:
    ①用手按钮,严禁撞击。
    ②不许吸烟,勿靠厢门。
    ③运行之时,挤门危险。 
    ④危险物品,禁止进梯。
    ⑤保持清洁,勿吐勿丢。
    ⑥若遇意外,请按警铃。
    ⑦超载铃响,后进退出。
    ⑧儿童乘梯,成人携带。
    ⑨楼内火警,切勿乘梯。
留言者:   留言时间:   2012-3-27 回复时间:  
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主 题:   [管理员公告] 沈阳物业公司电工安全技术操作规程
反馈内容:   一、工作之前1、电气操作人员应思想集中;电器线路在未经测电笔确定无电前,应一律视为“有电”,不可用手触摸,不可绝对相信绝缘体,应认为有电操作。
2、  应详细了解工作地点、工作内容、周围环境,再选安全位置进行工作。
3、  工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠,穿插戴好必需的安全防护用品,以防工作时发生意外。
4、  维修线路要采取必要的措施,在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌,防止他人中途送电。
5、  使用测电笔时,要注意测试电压范围,禁止超出范围使用,电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。
6、  如需在线路进行检修时,事先可通知用电单位停电时间,再到配电室填好停电标然后进行,并要注意安全操作。
7、  在架空线路进行检修前,应首先停电,试电,并挂好临时接地线,以防发生意外。
二、工作之中
8、凡四百伏至一千伏之内的线路上,禁止带电操作,如必须带电作业时,要有可靠的安全操作措施 ,经领导同意后,在有人监护下方可进行。
9、电工人员工作时,必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。
10、工作中所拆除的电线要理好,带电的线头应包好,以防发生触电。
11、安装灯头时,开关必须控制火线,灯口处必须接在“0”线。
12、所用之导线及保险丝,其容量大小必须合乎规定标准,选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。
13、如工作中途因停止,当重新工作时,必须详细检查各项设备之变化,待充分了解后方可进行工作。
14、严格遵守劳动纪律,服从工作地带班者指挥,不得任意离工作岗位。
15、在一切金属器外壳上,都必须施行接地;接地电阻不得大于4欧,地线截面要大于相线能力的1/3。
16、设备安装时,要进行详细检查,电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧,并按机床说明书的各项要求,进行调整、试验。
三、工作结束后
17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段,拆除警告牌,所有材料、工具、仪表等随之撤离,原有的防护装置,随时安装好。
18、操作地段清理后,操作人员要亲自检查,如要送电试验一定要和有关人员联系好,以免发生意外。
四、登高操作
19、登高使用工具(梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等),必须经常检查,切实保护好,如发现损坏,不合安全规定应立即停止使用。
20、使用梯子进行工作时,梯子角度以60o为宜,禁止二人同时上、下梯子,操作时需有人在地面监护。
21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。
22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送,不准随便乱抛,以免砸伤人;有人在电杆上工作时,任何人不可站在电杆下。
23、数人同登一杆工作时,必须戴安全帽,先登者不得先作业,待各人选择好自己的位置后,才能开始工作。
24、登杆之后,必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电,线路上需挂临时地线。
25、如遇雷雨及大风天气时,严禁在架空线路上进行工作。
26、工作完毕后必须拆除临时地线,并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。
27、新建线路或检修完工后,送电前必须认真检查,看是否合乎要求,并和有关工作人员联系好,方能送电。
五、其它方面
28、弯管时注意安全,防止烧伤烫伤。
29、电气安装打墙眼时,要思想集中,互相注意防止锤头伤人。
30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时,应立即向上级报告,迅速排除。
31、发生触电时,不要慌乱,应先立即拉开电源,如急切找不到电源时,可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源;脱离电后,立即施行人工呼吸,并通知医院。
32、发生火警时,应立即切断电源,用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救,严禁用水扑救。
留言者:   留言时间:   2012-2-29 回复时间:  
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